Hypotéka 2024

Poznáte to. Po ukončení školy príde práca a akonáhle ušetríte prvé peniaze, začínate uvažovať nad kúpou vlastného bytu, alebo domu.

Premýšľate, či je výhodnejšia hypotéka alebo nájom, no nemáte dostatočný kapitál na to, aby ste si mohli dovoliť celú investíciu financovať z vlastného vrecka. Hypotéka je jednou z najbežnejších foriem financovania nehnuteľnosti. My vo Financer.sk vám vysvetlíme kľúčové body, ktoré treba zvážiť pri výbere hypotéky.

Ak hľadáte hypotéku s najnižším úrokom, či chcete vedieť, ktorá banka ponúka hypotéku s najnižšou splátkou, ste na správnom mieste.

Cez komplexný porovnávač finančných produktov Financer.sk Slovensko si rýchlo a jednoducho porovnáte dostupné hypotekárne úvery, hypotéky pre mladých či americké hypotéky.

Čo je hypotéka?

Hypotéka, alebo hypotekárny úver dnes predstavuje jednu z najbežnejších foriem financovania nehnuteľností. Ide o pôžičku, ktorá je zabezpečená záložným právom ku kupovanej nehnuteľnosti.

Vy dostanete požadovaný finančný kapitál, ktorý banka zabezpečí vyčlenenou investíciou v podobe domu, bytu či pozemku. Ak nebudete splácať, zábezpeka bude zaistená.

Hypotekárny úver sa vyznačuje dlhšou dobou splatnosti, v niektorých prípadoch až na 40 rokov. Dlhšia doba splatnosti hypotéky ale znamená, že aj výška úveru je vyššia, ako pri bežných spotrebných úveroch. Podobne platí, že ak za poskytnutú sumu ručíte nehnuteľnosťou, dáva vám to možnosť čerpať lepšie úrokové sadzby ako pri spotrebnom úvere na čokoľvek.

• Ako sa zmenila hypotéka za posledných 20 rokov?
• Americká hypotéka porovnanie 2024
• Hypotéka pre mladých porovnanie v roku [fn-date format=

Základné parametre hypotéky

• Dlhá doba splatnosti
• Nízky úrok
• Fixácia úroku
• Finančná páka
• Nehnuteľnosť ako zábezpeka
• Rôzne spôsoby splácania

Fixačné obdobie a LTV

Skončili časy, kedy vám banka bola ochotná požičať 100 % z ceny nehnuteľnosti. V súčasnosti sú banky ochotné financovať 70 až 85 % z celkovej ceny nehnuteľnosti, čo je takzvané LTV – “Loan to Value”. Zvyšné financie musíte doložiť z vlastných zdrojov. Môžete si však zvoliť dva druhy úroku – fixný, alebo variabilný.

Fixný úrok vám poskytuje isté zabezpečenie splátok. Býva však výrazne vyšší ako variabilný úrok. V dôsledku rýchlo sa meniacich podmienok na trhu sa pevné úrokové miery dohadujú len na určité obdobie (1-5 rokov). Následne musíte výšku svojho úroku opätovne prerokovať.

Možnosti dofinancovania hypotéky

Ako sme už spomenuli, v dnešnej dobe vám už v žiadnej banke nepožičajú toľko, aby to pokrylo celú hodnotu nehnuteľnosti. Preto nastáva otázka, kde vziať zvyšných 10-20% z hodnoty nehnuteľnosti. V podstate máte štyri možnosti:

• Vziať si spotrebný úver
• Založiť druhú nehnuteľnosť (napríklad rodičovský dom)
• Dofinancovanie stavebným úverom k stavebnému sporeniu
• Dofinancovanie medziúverom k stavebnému sporeniu

Hypotéka podmienky

Posudzovanie žiadateľov o hypotéku je veľmi individuálna záležitosť. Vo všeobecnosti však platí, že musíte spĺňať tieto základné podmienky:

• Byť vo veku od 18 do 65 rokov
• Mať slovenské občianstvo alebo trvalý pobyt v SR
• Môcť preukázať dostatočný príjem
• Byť dostatočne bonitný
• Mať pozitívnu úverovú históriu

Samozrejmosťou a základnou podmienkou na získanie hypotekárneho úveru je, že musíte súhlasiť so založením nehnuteľnosti. Buď nejakej existujúcej alebo tej, ktorú chcete dofinancovať hypotekárnym úverom.

Predpoklady na schválenie hypotéky

Každá banka si vás pred samotným finálnym schválením hypotéky bude chcieť preveriť. Pozerať sa bude najmä na nasledujúcich 5 oblastí. Každá z nich hrá pri schvaľovacom procese dôležitú úlohu. Ak však spĺňate kritéria dané týmito oblasťami, vaša šanca na schválenie hypotéky je pomerne vysoká.

Výška príjmov

Výška vašich príjmov je zo všetkého najdôležitejšia pretože určí, či si budete môcť dovoliť splátku, a akú maximálnu čiastku vám bude môcť banka na bývanie poskytnúť. Z tohto dôvodu je výška vašich príjmov rozhodujúca.

Najčastejšie dokladáte svoj pravidelný príjem. Ak ste zamestnanec, je najlepšie mať v práci zmluvu na dobu neurčitú. Budete potrebovať doložiť potvrdenie o výške príjmu od zamestnávateľa a takisto overené výplatné pásky.

Ako SZČO predložíte potvrdené daňové priznanie k dani z príjmu za posledné dva roky a taktiež potvrdenie o platbách do Zdravotnej a Sociálnej poisťovne.

Vaše výdavky

Okrem príjmov bude banka kontrolovať aj vaše výdavky, takže všetko, čo musíte pravidelne platiť. Je teda dôležité, aby platby za vaše predošlé úvery, poistenia, či ďalšie pravidelné finančné záväzky netvorili podstatnú časť vašich príjmov.

Pri osobných financiách platí, že nie je dôležité, koľko človek zarába, ale je dôležité, koľko mu na konci mesiaca zostane. Podobné je to aj pri hypotéke. Vysoký príjem vám veľmi nepomôže, ak máte príliš vysoké výdavky.

Váš vek

Takmer všetky banky poskytnú financie iba žiadateľovi, ktorý bude mať na konci trvania hypotekárnej zmluvy maximálne 70 rokov, ideálne však 65. Má to však aj svoju výhodu, šancu na hypotekárny úver má aj päťdesiatnik.

Žiadne dlhy

Dobrá platobná morálka a žiadne dlhy sú pri všetkých úveroch samozrejmosťou. Pri úveroch na bývanie to ale platí dvojnásobne. Predsa len, pre banku a aj pre vás ide o záväzok na dlhú dobu.

Banka potrebuje jednoznačnú istotu, že vy ako klient budete poctivo a včas splácať, ale ak máte negatívne záznamy v registroch, ste pre ňu rizikom.

Nehnuteľnosť

Posledná dôležitá vec je samotná nehnuteľnosť a jej dostatočné preverenie. Banka si potrebuje overiť vlastnícke práva k nehnuteľnosti, výpisy z katastra a odhadovanú cenu nehnuteľnosti.

Pokiaľ ale chcete hypotékou financovať samotnú výstavbu, postup kontroly a dokladovanie rôznych potvrdení sú iné, než v prípade financovania nákupu, alebo prestavby. Okrem iného si pripravte stavebné povolenie a hotový rozpočet stavby.

Proces schvaľovania hypotéky

Každý, kto si tým prešiel vie, že žiadať o hypotéku nie je vôbec prechádzka rúžovou záhradou. Aj kvôli neustále sa sprísňujúcim podmienkam, sa stal z hypotéky pomerne zdĺhavý a náročný proces. Nižšie si vysvetlíme, čo všetko žiadosť o hypotéku obnáša.

Podanie žiadosti

S hypotekárnym špecialistom alebo osobným bankárom v banke vyplníte a podáte žiadosť o hypotekárny úver. Vyriešite veci ako celková výška hypotéky, výsledná LTV (koľko percent financií si požičiavate v porovnaní so skutočnou cenou nehnuteľnosti), dobu fixácie, úrokové sadzby a takisto účel úveru.

Inak sa totiž postupuje pri financovaní stavby, inak pri jej kúpe a inak pri americkej hypotéke. Pripravte si dva doklady totožnosti. Vždy je to občiansky preukaz a druhým môže byť napríklad vodičský preukaz alebo rodný list.

Prescoring

Vaša žiadosť prejde prvým schvaľovacím procesom. Na konci prvého stretnutia v banke dostanete rozsiahly formulár, v ktorom uvádzate údaje o príjmoch, výdavkoch a majetkových pomeroch. Nemusíte ich ešte dokladovať, iba rozhodujú o tom, či vôbec máte šancu dostať úver na bývanie.

Banka vyplnený formulár posúdi, prezrie register dlžníkov a register zmlúv. Ak máte v týchto registroch akékoľvek negatívne záznamy, na konečnej podobe hypotéky sa to odrazí. Buď vám banka ponúkne horšiu úrokovú sadzbu, alebo vám priamo vašu žiadosť zamietne.

Dodanie dokumentov

Ak v prescoringu uspejete, pripravte sa na to, že budete dokladovať všetky potrebné dokumenty. Každá banka pri schvaľovaní hypotéky vyžaduje iné dokumenty, no určite budete musieť dokázať svoje príjmy, výdavky a majetkové pomery. Takisto dostanete zoznam dokumentácie k založenej nehnuteľnosti, ale aj k nehnuteľnosti, ktorú chcete hypotékou financovať.

Scoring

Po predložení všetkých relevantných dokumentov, ktoré si od vás banka vyžiada, nasleduje scoring. Bankoví analytici budú z predložených dokumentov počítať, či vám dokážu požičať celú požadovanú sumu a tiež, či vám budú môcť ponúknuť vybranú úrokovú sadzbu.

Akonáhle sa vaša žiadosť schváli, celý proces prechádza do finálnej fázy. Začnú sa pripravovať všetky zmluvy, ktorých podpis je nutný k úspešnému čerpaniu hypotéky.

Podpis a čerpanie úveru

Po podpise všetkých dokumentov a dôležitých zmlúv sa budete môcť pripraviť na čerpanie hypotéky. Avšak banky požadujú splnenie niektorých dodatočných podmienok. Všetky ich nájdete vo vašej hypotekárnej zmluve, väčšinou ale ide o niektoré z týchto záležitostí:

• Potvrdenie o zaplatení zostávajúcej časti hypotéky
• Potvrdenie o poistení nehnuteľnosti
• Aktuálny výpis z katastra

Poplatky spojené s hypotékou

Nasledujúce dodatočné náklady a poplatky môžu vašu hypotéku nepríjemne predražiť:

• Kúpna zmluva cez zápisnicu u notára
• Notárske poplatky
• Právne náklady
• Daň z prevodu nehnuteľnosti
• Poistenia hypotéky

Spôsoby splácania hypotéky

Nie všetky spôsoby splácania hypotekárneho úveru sú rovnaké. Najčastejšie sa vyskytujú tieto tri. Ich porovnanie a výhody vám ponúkne každá dobrá hypotekárna kalkulačka.

Anuitný spôsob splácania

Tento spôsob je na Slovensku najbežnejší a ide o obvyklý spôsob splácania väčšiny úverov. Platíte stále rovnakú splátku, pričom sa postupne mení pomer medzi splátkou istiny a vypočítaným úrokom.

Zo začiatku splácania ide tak zo splátky väčšia časť na úroky, ku koncu zmluvy už splácate takmer výhradne istinu, to znamená sumu, ktorú ste si požičali.

Degresívny spôsob splácania

Pokojne od začiatku splácania platíte aj dvojnásobok bežnej anuitnej splátky. To však znamená, že splácate omnoho rýchlejšie a výška splátky vám v priebehu splácania stále klesá. Celkovo tak zaplatíte oveľa menej na úrokoch a každý rok sa môžete tešiť na nižšiu splátku.

Progresívny spôsob splácania

Je opak degresívneho. Predstavte si, že prvú polovicu doby splatnosti platíte nižšie splátky, no každým rokom ich výška o niečo narastá.

Približne od druhej polovice doby splácania sú mesačné náklady vyššie, než pri anuitnom spôsobe. Táto možnosť býva vyhľadávaná najmä mladými ľuďmi na začiatku kariéry, kedy ešte nemajú také vysoké príjmy.

Vývoj cien nehnuteľností

Ako vyplýva z nášho grafu, ceny nehnuteľností na Slovensku zažili prvý nárast po vstupe do EÚ, čo znamenalo prvú realitnú bublinu. Následne prišlo zmrazenie a stláčanie cien nižšie v dôsledku ekonomickej krízy.

V súčasnosti je viditeľný opätovný postupujúci nárast cien.  Súčasná priemerná cena za 1 m² sa pohybuje okolo 2 462 €. Samozrejme, je potrebné brať do úvahy samotnú polohu nehnuteľnosti z hľadiska samosprávneho kraja, v ktorom sa nachádza.

Hypotéka alebo prenájom

Večne diskutovaná otázka, ktorá neustále rozdeľuje spoločnosť na dva tábory. Platiť radšej nájom a „vyhadzovať peniaze von oknom“ alebo si zobrať na krk hypotéku, splácať, ale bývať vo vlastnom? Aj jedna, aj druhá alternatíva má svoje výhody a nevýhody.

Výšku nájmu nedokážete ovplyvniť, pretože tá záleží od prenajímateľa. Na druhej strane, nebudete sa musieť starať o veľa vecí. Pri vlastnom bývaní si môžete výšku splátky nastaviť podľa vašich individuálnych potrieb, čo môžete docieliť vhodnou kombináciou celkovej doby splatnosti a doby fixácie.

V konečnom dôsledku budete pri hypotéke bývať vo vlastnom, pri nájme bude byt stále patriť prenajímateľovi. Vo vlastnom bývaní si pravidlá určujete sami a zároveň ju môžete vnímať aj ako investíciu, keďže ceny nehnuteľností medziročne stále rastú.

Užitočné tipy

Hypotéka pre mladých – Donedávna bola zvýhodnená formou zníženia úrokovej sadzby o 3%. Podľa najnovších zmien sa však pre hypotéky z roku 2018 úroková sadzba znižovať nebude. Avšak, budete si môcť časť zaplatených úrokov z hypotéky pre mladých započítať vo vašom daňovom priznaní. Platí teda daňový bonus na zaplatené úroky.

Hypotéka refinancovanie – Ak už čerpáte hypotéku a pri jej splácaní sa chytáte za hlavu, stále máte možnosť skúsiť refinancovanie hypotéky. Je to cesta, ako ušetriť peniaze z dlhodobého hľadiska a zbaviť sa tak zbytočne vysokých splátok a neustále sa zvyšujúcich úrokov.

Správny spôsob splácania – Pozrite sa na svoje doterajšie príjmy, výdaje a mesačný rodinný rozpočet. Pomerne ľahko môžete vydedukovať, aké úrokové sadzby si môžete dovoliť mesačne splácať a tak sa ľahšie rozhodnete pre výber správneho spôsobu splácania hypotéky.

Stavebné sporenie – To môžete využiť namiesto vášho vlastného ušetreného kapitálu a vhodne ho tak kombinovať s hypotékou. Pozor však na zvýšené splátky!

Mladomanželská pôžička – S vlastným bývaním vám môže pomôcť aj Štátny fond rozvoja bývania, ktorý v roku 2019 zjednodušil podmienky získania pôžičky pre mladomanželov za zvýhodnených podmienok.

Na čo si dať pri hypotéke pozor

Ešte pred zjednaním hypotekárneho úveru by ste mali venovať pozornosť viacerým podstatným faktorom, ktoré môžu vaše splácanie hypotéky značne ovplyvniť.

V prvom rade by ste si mali zistiť, či je vaša výhodná úroková sadzba spojená s tým, že si v banke budete viesť aj iné finančné produktvy, ako napríklad bežný účet, kontokorent alebo poistenie. V niektorým prípadoch vám totiž môžu hypotéku predražiť.

Okrem úrokovej sadzby by vás mala zaujímať aj fixácia daného úroku. Teda, či vám banka garantuje daný úrok po dobu 1, 2, 3, 5 alebo dokonca 10 rokov. Úrokové sadzby sa v poslednej dobe neustále dvíhajú, preto sa aktuálne vyplatí mať úrok zjednaný na čo najdlhšiu dobu. V prípade potreby ho môžete vždy refinancovať.

Vopred sa vyplatí zistiť aj do akej výšky môžete ročne posielať mimoriadne splátky. Niektoré banky umožňujú mimoriadne splátky posielať aj mimo výročie fixácie. To isté sa vyplatí zistiť aj čo sa týka predčasného splatenia hypotekárneho úveru.

Hypotéka – výhody a nevýhody

Zhrňme si všetky výrazné výhody a nevýhody hypotéky, ako spôsobu financovania nehnuteľnosti: