Investovanie do nehnuteľností zostáva jednou z najstabilnejších a najspoľahlivejších foriem investícií aj v roku 2024. Napriek výzvam, ktorým čelí slovenský realitný trh, ponúka táto forma investovania niekoľko kľúčových výhod:
- Dlhodobá stabilita a potenciál rastu hodnoty
- Ochrana pred infláciou
- Možnosť pasívneho príjmu z prenájmu
- Diverzifikácia investičného portfólia
- Potenciálne daňové výhody
Pokiaľ sa rozhodnete investovať do nehnuteľností s vyšším vkladom vlastných finančných prostriedkov, pravdepodobne budete investovať na Slovensku. Ako začať investovať do nehnuteľností na Slovensku?
Analýza miesta a regiónu
Pred začiatkom investovania odporúčame urobiť viacero nevyhnutných krokov, ktoré vám v konečnom dôsledku dokážu ušetriť nielen peniaze, ale aj nervy a čas. Prvým krokom by mala byť analýza jednotlivých miest a regiónov.
Prakticky môžete investovať v mieste svojho bydliska alebo mimo neho. Ak chcete investovať vo vašom vlastnom meste alebo obci, je viac pravdepodobné, že budete poznať faktory, ktoré ovplyvňujú realitný trh.
Ak chcete investovať mimo vlastného trvalého bydliska, odporúčame prihliadať predovšetkým na demografické faktory, ako počet obyvateľov daného mesta a ich trend rastu alebo poklesu. Ďalej musíte brať do úvahy mieru nezamestnanosti, najväčších zamestnávateľov v regióne, výšku priemernej mzdy a mieru nezamestnanosti.
Analýza a vyhľadanie nehnuteľnosti
Na začiatok stačí navštíviť realitné portály a vyhľadať si dostupné jedno až dvojizbové byty v centre alebo jeho blízkosti. Porovnajte si ich cenu, dostupnosť a vybavenie. Ak môžete, kontaktujte niekoho, kto si v danom meste alebo jeho časti sám kúpil byt.
Ďalším krokom by mal byť výber realitnej kancelárie a makléra, ktorí budú predstavovať vašu predĺženú ruku, preto by ste jej výber nemali podceniť.
Vyhľadajte si najlepšie hodnotené realitné kancelárie v danom meste a dohodnite si stretnutie s jej maklérmi. Tí by mali byť schopní odpovedať vám na otázky:
- Ako funguje nájomný trh?
- O aké byty je najväčší záujem?
- Ako dlho trvá hľadanie nájomcov?
- Aké vysoké je priemerné nájomné?
- Aké sú poplatky danej kancelárie?
V prípade, že makléri budú schopní vám dostatočne odpovedať na vyššie uvedené otázky, nechajte si nimi vypracovať aktuálnu ponuku bytov a ich analýzu, ktorá vám pomôže lepšie sa zorientovať a rozhodnúť sa.
Porovnanie ziskovosti
V prípade, že sa chystáte investovať do nehnuteľností, byt alebo dom nemusí byť vašou jedinou možnosťou. Ako investor máte možnosť zvoliť viacero alternatív rôznych druhov nehnuteľností.
Okrem domov a bytov (rezidenčné nehnuteľnosti) môžete zvážiť investície do kancelárskych priestorov, skladových alebo výrobných priestorov či do obchodných priestorov.
Každá z týchto alternatív vám ako investorovi môže priniesť rozličný predpokladaný ročný výnos. Pozrite si ich porovnanie v tabuľke nižšie.
| Rezidenčné nehnuteľnosti | Kancelárske priestory | Skladové / výrobné priestory | Obchodné priestory | |
|---|---|---|---|---|
| Hrubá ročná ziskovosť | 3 % – 5 % | 6,5 % – 9,5 % | 7,75 % – 10,75 % | 6 – 10 % |
Hrubú ročnú ziskovosť môžete vyrátať ako hrubý ročný príjem z nájmu vydelený kúpnou cenou nehnuteľnosti. Percentuálne vyjadrenie ziskovosti jednotlivých druhov nehnuteľností vám ako investorovi pomôže lepšie porovnať investičné možnosti.
Rady na záver
Skôr, než sa definitívne rozhodnete investovať, chceli by sme vám dať niekoľko rád, ktoré je dobré vziať do úvahy pri investovaní do nehnuteľností.
Ceny nehnuteľností nebudú len rásť
Predstava, že ceny nehnuteľností budú po vašej investícií už len rásť, je nereálna. Samozrejme, predpokladá sa so všeobecným rastom ceny nehnuteľností, ale ich nárast môže spomaliť kríza. Posledný výraznejší prepad na trhu s nehnuteľnosťami nastal pred rokom 2009, ako ukazuje grafika vyššie.
Nízke sadzby hypoték
V súčasnosti je pomerne jednoduché dostať sa lacno k cudzím peniazom. Úrokové sadzby hypoték sú stále relatívne nízke aj s fixáciou úroku na 10 rokov. Dá sa však predpokladať, že tento stav hypotekárneho trhu nebude nekonečný a úrokové sadzby budú v budúcich rokoch rásť.
Dlhšia splatnosť nie je zlá
Väčšina z nás sa obáva dlhšej splatnosti hypotéky, pretože v konečnom dôsledku viac preplatí. Do úvahy však je potrebné brať časovú hodnotu peňazí. Ak ste si napríklad brali hypotéku pred 10 rokmi so splátkou 300 EUR, bola to polovica priemernej mzdy, pričom dnes je takáto splátka iba tretinou priemernej mzdy.
Berte do úvahy infláciu
Ďalšie hľadisko, ktoré musíte pri investovaní do nehnuteľností prostredníctvom “cudzích” peňazí brať do úvahy, je inflácia. Ak uvažujeme o priemernej ročnej inflácii vo výške 2 %, za 30 rokov by musela byť vaša dnešná splátka dvojnásobná, aby si zachovala svoju niekdajšiu hodnotu.
Viac o finančnej gramotnosti sa dočítate v tomto článku.
Prenájom bytu nie je zadarmo
Zabudnite na to, že príjem z nájomného je vašim čistým príjmom. Pokiaľ neplánujete v nadobudnutej nehnoteľnosti bývať, ale prenajímať ju, výška mesačného nájomného by mala pokryť nie len splátku vašej hypotéky, ale aj inkaso v podobe platieb za elektrinu, vodu, plyn a kúrenie.
Treba rátať s poplatkami do fondu opráv bytového domu a ročnou daňou z nehnuteľnosti. Iba peniaze, ktoré vám ostanú na účte po úhrade všetkých vyššie spomenutých položiek možno považovať za váš pasívny príjem.
Aktuálny stav trhu s nehnuteľnosťami na Slovensku
V september 2024 slovenský realitný trh prechádza obdobím zmien a výziev:
- Ceny nehnuteľností zaznamenali mierny pokles od polovice roku 2022
- Úrokové sadzby hypoték sú vyššie v porovnaní s predchádzajúcimi rokmi
- Dostupnosť bývania zostáva výzvou, najmä pre nízkopríjmové domácnosti
- Zvýšený dopyt po energeticky efektívnych nehnuteľnostiach
Stratégie investovania do nehnuteľností
1. Dôkladný prieskum trhu
Pred akoukoľvek investíciou je kľúčové pochopiť lokálny trh. Zamerajte sa na:
- Ekonomické ukazovatele (rast HDP, miera zamestnanosti)
- Trendy v spotrebe
- Rozvoj infraštruktúry
2. Diverzifikácia investícií
Rozložte svoje investície medzi rôzne typy nehnuteľností:
- Rezidenčné nehnuteľnosti (byty, domy)
- Komerčné priestory (kancelárie, obchody)
- Industriálne nehnuteľnosti (sklady, výrobné haly)
3. Zameranie na perspektívne lokality
- Bratislava: Stále atraktívna pre investície do komerčných a rezidenčných nehnuteľností
- Košice: Rastúci potenciál vďaka rozvoju IT a priemyselných sektorov
- Lokality v blízkosti dôležitých dopravných uzlov (letiská, diaľnice)
4. Energetická efektívnosť
Investujte do nehnuteľností s vysokou energetickou účinnosťou alebo zvážte renováciu existujúcich objektov. Toto môže:
- Znížiť prevádzkové náklady
- Zvýšiť atraktivitu pre potenciálnych nájomcov
- Prispieť k ochrane životného prostredia
Investičné možnosti pre rôzne rozpočty
Investovanie s menším kapitálom
- Crowdfundingové platformy: Investujte už od 50 EUR do realitných projektov
- REITs (Real Estate Investment Trusts): Investujte do fondov nehnuteľností cez burzu
- Spoluvlastníctvo: Spojte sa s ďalšími investormi a kúpte nehnuteľnosť spoločne
Investovanie s väčším kapitálom
- Priamy nákup nehnuteľností na prenájom
- Nákup a renovácia nehnuteľností s cieľom ďalšieho predaja (flipping)
- Investície do komerčných nehnuteľností
Riziká a výzvy investovania do nehnuteľností v roku 2024
- Vyššie úrokové sadzby: Môžu ovplyvniť dostupnosť hypoték a návratnosť investícií
- Inflácia: Môže zvýšiť prevádzkové náklady a ovplyvniť reálnu hodnotu investície
- Geopolitické riziká: Môžu ovplyvniť celkovú ekonomickú stabilitu
- Regulačné zmeny: Sledujte zmeny v zákonoch týkajúcich sa nehnuteľností a prenájmov
- Likvidita: Nehnuteľnosti sú menej likvidné ako iné formy investícií
Tipy pre úspešné investovanie do nehnuteľností
- Vytvorte si dlhodobú investičnú stratégiu
- Spolupracujte s renomovanými realitnými maklérmi a právnikmi
- Pravidelne sledujte trendy na trhu s nehnuteľnosťami
- Buďte pripravení na neočakávané výdavky (opravy, údržba)
- Zvážte profesionálnu správu nehnuteľností pre maximalizáciu výnosov
Záver
Investovanie do nehnuteľností na Slovensku v roku 2024 ponúka napriek výzvam stále atraktívne príležitosti. Kľúčom k úspechu je dôkladná príprava, diverzifikácia a schopnosť prispôsobiť sa meniacim sa trhovým podmienkam. S správnou stratégiou a trpezlivosťou môžu nehnuteľnosti predstavovať stabilnú a výnosnú súčasť vášho investičného portfólia.
