Hypotéka alebo prenájom?

Hypotéka, alebo bývanie v prenajatom byte. Otázka, ktorú musí riešiť každý mladý Slovák, ktorý sa chce osamostatniť a prvýkrát bývať vo vlastnom. Pri rozhodovaní sa je potrebné zvážiť veľmi veľké množstvo faktorov.

Ak chceme brať do úvahy poriadne každý jeden z nich, nie je také jednoduché jednoznačne povedať, či je výhodnejšia alternatíva financovania bývania formou hypotéky alebo prenájmu.

Financer.sk sa pozrie na najdôležitejšie faktory, ktoré by ste pri rozhodovaní mali brať do úvahy. Dúfame, že vám na ceste k vášmu bývaniu dokážeme odpovedať na nevyhnutné otázky a pomôžeme vám lepšie sa rozhodnúť.

Bývanie na Slovensku

Na Slovensku je už dlhodobo uprednostňovaný trend bývania vo vlastnom aj za cenu zadĺženia sa formou hypotéky. Podľa posledných dostupných údajov Eurostatu, takmer 92 % všetkých Slovákov býva “vo vlastnom” a teda neplatí nájomné.

V porovnaní s ostatnými európskymi krajinami sme v tomto rebríčku takmer na čele, predbehlo nás len Rumunsko, Litva a Chorvátsko. 

Počas socializmu u nás ľudia bývali buď vo vlastnom dome alebo štátnom či družstevnom byte. Po nežnej revolúcii veľkú časť štátnych bytov štát ich nájomníkom predal za symbolické ceny.

No aj tí, ktorí vo svojich študentských časoch a pracovných začiatkoch bývali v prenajatom byte, skôr či neskôr začnú uvažovať o vlastnom bývaní. Je podnájom skutočne taký zlý?

V krajinách západnej Európy je viac než bežné, že ľudia platia nájomné. Napríklad v Nemecku približne 60 % všetkých obyvateľov. Postupne sa pozrieme na klady a zápory kúpy nehnuteľnosti versus prenájmu.

Kedy sa rozhodnúť pre hypotéku?

• Ak ste pevne rozhodnutí žiť na jednom mieste najmenej 10 rokov. Neustále presuny, pohyb, nákup a následný predaj nehnuteľností súvisí s veľkým úsilím a práve zvýšenými dodatočnými nákladmi, čo výrazne znižuje návratnosť vašich vložených finančných prostriedkov.
• Ak vám prekáža bývanie podľa pravidiel a vkusu niekoho iného. Za predpokladu, že v dome či byte budete bývať sami, môžete si ju zariadiť podľa vašich vlastných predstáv a podľa nich aj žiť.
• Ak vám prekáža platba nájomného a chcete si efektívnejšie plánovať vaše mesačné výdavky. V takomto prípade je kúpa nehnuteľnosti vhodnejšia z niekoľkých dôvodov. V ďalšej časti článku si ukážeme, prečo.
• Kúpa nehnuteľnosti závisí aj o vašich životných cieľov a aktuálnych podmienok. Plánujete si založiť rodinu a spoločne so svojím partnerom vychovávať deti? Potom potrebujete viac priestoru a stability. Hypotéka na 20 rokov je v tomto prípade logickejšia ako nikdy sa nekončiace presúvanie z prenájmu do prenájmu.

Avšak, ak ste slobodní, nechcete dlho zostať žiť a jednom mieste alebo si v blízkej budúcnosti budovať rodinu, kúpa domu či bytu len na bývanie a prespávanie je zlým finančným rozhodnutím a nemá veľký ekonomický zmysel.

Na čo si dať pri hypotéke pozor?

V prvom rade by ste pri kúpe nehnuteľnosti mali pamätať na to, že zväzujete nie len samých seba, ale aj svoje finančné prostriedky skutočne dlhodobo. Predstavte si, že po dobu najbližších 20 rokov budete nútení odložiť si každý mesiac niekoľko stoviek eur. To nie je najlepšia predstava, však?

Beriete na svoje plecia obrovskú zodpovednosť a pokiaľ sa nechcete dostať do finančných problémov, alebo napokon aj prísť o vytúženú strechu nad hlavou, mali by ste byť schopní splácať hypotéku pravidelne v mesačných intervaloch.

Ešte pred samotnou kúpou odporúčame mať aspoň 20 % z kúpnej ceny nehnuteľnosti vo forme vlastného kapitálu. Inak budete musieť splácať dodatočný spotrebný úver alebo stavebné sporenie, čo opäť zvyšuje úrokové a aj celkové náklady.

Kedy je vhodnejší prenájom?

V prvom rade vtedy, ak odmietate byť dlhodobo viazaní na jedno miesto alebo netušíte, ako presne sa bude vyvíjať vaša budúcnosť najmä v pracovnom živote. Bývanie v prenájme je vhodné aj pre tých, ktorí jednoducho odmietajú žiť na dlh alebo nemajú stabilný príjem.

Ako najčastejší argument proti bývaniu v podnájme býva uvádzaná neistota. Dôvodom sú pravdepodobne chýbajúce dlhodobé prenájmy a s nimi súvisiaca vysoká fluktácia nájomníkov. Na Slovensku sa bývanie v prenajatom byte bohužiaľ chápe iba ako medzistupeň na ceste k vlastnému bývaniu.

Zvyčajne platí, že ročné nájomné predstavuje približne 5 % z celkovej hodnoty nehnuteľnosti. Samozrejme, tieto percentá vždy závisia od aktuálnej ceny nehnuteľnosti ako aj od trhovej ceny nájomného v danej oblasti alebo meste. Vo všeobecnosti je to zvyčajne menej ako náklady zaplatené majiteľom nehnuteľnosti v danom roku.

Tým, že pravidelne platíte nájom, máte veľmi jednoducho k dispozícii miesto, kde žijete. Vyhlásenie, že pri bývaní v prenájme iba vyhadzujete peniaze z okna preto nie je správne. Stačí si uvedomiť, že mať svoj domov nie je až tak nákladné a náročné, než si myslíte.

• Život v prenájme je oveľa flexibilnejší a pokiaľ nebývate “vo svojom” dokážete rýchlejšie a efektívnejšie reagovať na zmeny vo vašom živote. Ste slobodní? Potom vám stačí maličký jednoizbový byt. Ak chcete spolu s partnerom vyskúšať spoločné bývanie, presuniete sa do väčšieho. To isté platí aj v prípade, že očakávate prírastok do vašej rodinky.
• Život v prenájme prináša výhody nielen do rodinného života. Ak dostanete lepšie platenú ponuku práce v meste či dokonca štáte, je oveľa jednoduchšie sa jednoducho vziať a odísť. V prenájme ste oveľa nezávislejším.

Mýty a fakty

Pozrime sa na najčastejšie mýty a fakty sprevádzajúce otázky hypoték a bývania v prenajatom byte.

Pri nákupe hodnota nehnuteľnosti rastie

Mnohí z nás uvažujú tak, že po nákupe nehnuteľnosti sa jej hodnota medziročne vplyvom trhu a iných faktorov zvyšuje. Je pravdou, že hodnota nehnuteľnosti každým rokom rastie, no skúste sa zamyslieť nad touto otázkou hlbšie.

V mestách, kde je dostatok pracovných príležitostí a zdržiava sa tam veľa ľudí, študentov a pracujúcich, je po nehnuteľnostiach aj vyšší dopyt, ktorý automaticky zvyšuje ceny.

Skutočnosť je však taká, že medziročné zhodnotenie nehnuteľností a teda nárast ich hodnoty sa zvyčajne rovná percentu medziročnej inflácie v podobe 2 %.

To znamená, že nehnuteľnosť získaná v roku 1998 (pred 20 rokmi) za 100 000 EUR by dnes predstavovala 140 000 EUR. Znie to výborne, však? Nesmiete však zabúdať na infláciu, ktorá od roku 1998 znehodnotila peniaze o takmer 24 %.

Musíme však dodať, že v niektorých regiónoch sa cena nehnuteľnosti zvyšuje aj o viac ako 2 % ročne nie len kvôli zvyšujúcemu sa dopytu, ale aj dostupnejším hypotékarnym úverom s výhodnými úrokmi.

Kúpou mi nehnuteľnosť patrí

Pozor! Veľmi často používaný omyl. Táto veta platí stopercentne iba v prípade, ak ste celú kúpu financovali z vlastného vrecka a pomocou vlastného kapitálu. Vieme ale, aká je na Slovensku situácia a že si to väčšina bežných pracujúcich ľudí jednoducho nemôže dovoliť.

Práve z tohto dôvodu ľudia siahajú po hypotéke a nehnuteľnosť, či už budúca, ktorá ešte nestojí, alebo už existujúca a stojaca sa uloží ako zábezpeka. 

Žiadne dodatočné náklady

Opäť chyba! Myslieť si to je príliš naivné. Aj keď je cena nehnuteľnosti pevne daná a vám sa zdá, že už žiadne dodatočné náklady nemôžu vzniknúť, mýlite sa.

Dodatočné náklady, ktoré pravidelne vyskakujú na povrch pri nehnuteľnostiach môžu tvoriť až 10 % z celkovej ceny nehnuteľnosti. Predstavte si túto situáciu:

Potrebujete vlastný kapitál, minimálne 20 % z celkovej ceny nehnuteľnosti. Zvyšok predstavuje hypotéka + úroky z istiny.

Nesmiete však zabudnúť na dodatočné náklady, ktoré často tvoria aj viac ako 10 % hodnoty nehnuteľnosti. Radíme sem najmä daň z prevodu nehnuteľnosti, notárske poplatky, poplatky na katastri a províziu realitnej kancelárii.

Hypotéka verzus prenájom

Vytvoríme si príklad. Predstavte si Bratislavu, ktorá je pre väčšinu mladých ľudí uvažujúcich nad hypotékou najzaujímavejšia či už z pohľadu predošlého štúdia alebo dostupnosťou pracovných pozícií.

Predstavte si, že bývate v jednoizbovom byte s rozlohou 40 m2, ktorého trhová hodnota je 80 000 EUR. Za prenájom bytu mesačne platíte 450 € vrátane energií. Ak by ste si chceli tento byt kúpiť a disponovali by ste vlastnou hotovosťou vo výške 10 000 €, mohli by ste dospieť k zaujímavým možnostiam.

1. Vezmete si hypotéku vo výške 70 000 eur na 30 rokov s úrokovou sadzbou 1,45 % fixnou na 3 roky. Mesačná splátka, ktorú budete musieť platiť každý mesiac, je približne 250 EUR. Prirátajte k tomu dodatočne náklady na byt vo výške 150 EUR. Za jeden mesiac môžete hypotékou ušetriť aj 50 EUR.
2. Ak si nastavíte splátku hypotéku spoločne s dodatočnými nákladmi za byt na splátku v rovnakej výške, ako je cena prenájmu bytu, hypotéku splatíte o zopár rokov skôr.

Ale povedzme si pravdu. Na 30 rokov sa zaškatuľkovať do bratislavského jednoizbového bytu, to nie je žiadne terno a nemyslíme si, že by ste tak ľahko našli človeka, ktorému by takýto stav vyhovoval.

Na internete nájdeme veľmi veľa štatistík a grafov, ktoré preferujú jednu alebo druhú formu financovania. Veríme však, že ľudia nie sú iba čísla a nemali by sa presne podľa nich rozhodovať.

Staviť by mali najmä  na svoje predstavy o formovaní svojho budúceho života. Mohli by sme vám ukázať ešte viac štatistík, ktoré by vás priviedli buď k jednému, alebo druhému rozhodnutiu, no nebolo by to veľmi užitočné.

Mohlo by vás tiež zaujímať

Porovnanie hypotekárnych úverov

Hypotéka ako investícia

Ako sa zmenila hypotéka za posledných 20 rokov?

Investovanie do nehnuteľností