Hypotéka ako investícia

Hypotekárny úver je pre viacerých z nás strašiakom. Je to pochopiteľné, ak si predstavíte, že sa zaviažete banke splácať mesačne nie najmenšiu sumu po dobu 20 alebo 30 rokov.

Ale skúsili ste sa zamyslieť nad hypotékou ako nad investičnou príležitosťou? V tomto článku si spoločne rozoberieme, či je kúpa bytu na hypotéku dobrou investíciou.

Čo je to investičná nehnuteľnosť?

A týmto pojmom ste sa už určite niekedy stretli. O čo však v skutočnosti ide? Investičná nehnuteľnosť je nehnuteľnosť, ktorá je kúpená za účelom uloženia a zhodnotenia finančných prostriedkov. Nie je teda určená na k bývaniu svojich majiteľov, ale vo väčšine prípadov k prenájmu.

Pri jej výbere platia zároveň aj rozdielne pravidlá, ako pri výbere bývania pre vlastné potreby. V prvom rade sa musíte zamyslieť nad tým, kto najčastejšie hľadá nehnuteľnosť k prenájmu.

Sú to väčšinou mladí ľudia, ktorí sa zatiaľ neusadili, a preto pre nich nemá význam kupovať vlastnú nehnuteľnosť.

Čo sa týka lokality vo všeobecnosti platí, že sa lepšie prenajímajú byty, ktoré sú vo väčších mestách, kde je viacej pracovných príležitostí, prípadne vysoké školy.

V takýchto mestách je ideálna vlastniť jednoizbový, maximálne dvojizbový byt, ktorý môžete následne prenajímať napríklad mladému páru alebo študentom vysokej školy.

Treba však podotknúť, že je to veľmi individuálne, preto je na začiatku potrebné urobiť si svoj vlastný priezkum trhu. Zaujímať by vás mala samozrejme aj cena samotnej nehnuteľnosti, a aj spôsob akým ju budete financovať. Ak máte totiž hotovosť, príjem z nájomného je pre vás svojim spôsobom čistým príjmom.

Kedy sa rozhodnúť pre hypotéku?

Posudzovanie žiadosti o hypotéku je veľmi individuálna záležitosť. Vo väčšina prípadov si však banky stanovujú nasledujúce kritéria:

• Byť vo veku od 18 do 65 rokov
• Mať slovenské občianstvo alebo trvalý pobyt v SR
• Môcť preukázať dostatočný príjem
• Byť dostatočne bonitný
• Mať pozitívnu úverovú históriu

V podstate by ste mali spĺňať predovšetkým pravidelný príjem a zamestnanie na trvalý pracovný pomer dlhšie ako 6 mesiacov. Potom prichádza na rad váš doteraz nastavený životný štandard a prerátavanie, či vám po odrátaní všetkých nákladov zostane dostatočne veľa peňazí na splátku hypotéky.

Práve v takýchto momentoch sa z hypotéky namiesto investície stáva dlh. Môže za to nízky rozpočet a neúmerne vysoká splátka ukrajujúca značnú časť rodinného rozpočtu.

Základné pravidlo je zvažovať kúpu takej nehnuteľnosti, ktorej výdavky vás finančne nezruinujú. Bohužiaľ, vysoké percento potenciálnych majiteľov stroskotáva práve na tomto bode.

Štyri pätiny Slovákov žijú vo vlastnom

V porovnaní so škadinávskymi krajinami sme na tom celkom dobre. Tam žije približne 60% populácie s hypotékou na krku a berú to ako bežnú súčasť života. Posledné prieskumy ukazujú, že približne štyri pätiny Slovákov žijú vo vlastnom. Je to najvyššia hodnota spomedzi všetkých krajín Vyšehradskej štvorky.

Ide pravdepodobne o pozostatok z dôb socializmu, kedy prebiehala masívna bytová výstavba a pri zmene režimu sa ľudia vedeli dostať k vlastnému bývaniu za pomerne slušné peniaze.

Prečo uvažovať nad hypotékou ako investíciou?

• Možnosť využitia finančnej páky
• Relatívne nízke úrokové sadzby na hypotékach
• Nehnuteľnosti dlhodobo nestrácajú na hodnote
• Časť istiny vám spláca nájomca

Hypotéka ako investícia neznamená automaticky dlh. Zamyslite sa, ak si počas priaznivej úverovej situácie, kedy sú úroky na hypotékach nízke, dokážete vybrať vhodnú nehnuteľnosť, stáva sa z nej investícia.

Ceny nehnuteľností rastú

Pri pohľade na vývoj cien nehnuteľností počas posledných rokov je zrejmé, že priemerná cena za 1 meter štvorcový rastie približne o 2-3% ročne. Túto skutočnosť by ste mali brať do úvahy aj pri úvahách o hypotéke.

Zároveň môžete z grafu vidieť, že ceny nehnuteľností zažili v posledných rokoch extrémny rast. Ten bol okrem iného spôsobený aj nízkymi úrokovými sadzbami na hypotékach. Hypotékarne úvery sa stali dostupnejšie, zvýšil sa dopyt po nehnuteľnostiach a ich ceny rástli.

Rozdiel medzi požičanou a doteraz splatenou sumou vyplatíte banke, byt predáte a na konci všetkých procesov by ste mali mať k dispozícii viac vlastných prostriedkov, než ste mali pri braní hypotéky. Na druhej strane, väčšinu hypoték môžete bez problémov splatiť.

Navyše, ak to vaše príjmy dovolia a vy sa rozhodnete presťahovať sa inam, byt predávať nemusíte. Stačí nájsť dôveryhodných nájomcov, ktorí sa vám postarajú o splácanie hypotéky, energetických nákladov na bývanie a vám v tom lepšom prípade ostane aj pasívny príjem.

Úrokové sadzby tiež

Nielen ceny nehnuteľností zažili v posledných rokoch nevídaný rast. Postupne sa zvyšujú aj úrokové sadzby na hypotékach. Hypotéka s úrokom 0,5% je tak minulosťou. Úrokové sadzby v roku 2024 začínajú na 2,99%.

Zvyšovanie úrokových sadzieb bude mať za dôsledok , že sa vlastné bývanie pre niektorých Slovákov stane zase nedostupnejším. Nižší dopyt znamená aj znižovanie cien nehnuteľností alebo ich prípadnú stagnáciu.

Treba však podotknúť, že úrokové sadzby na hypotékach sú na Slovensku stále relatívne nízke. Aspoň v porovnaní so susedným Českom, kde úrok na hypotekárnych úveroch začína na 5,68%.

Na čo si dať pri kúpe nehnuteľnosti pozor?

Existuje zopár záležitostí, na ktoré by ste si mali dať pri kúpe nehnuteľnosti väčší pozor. Je ním napríklad mylný dojem, že kúpou pomocou hypotekárneho úveru vám nehnuteľnosť hneď patrí.

Pričom to vôbec nie je pravda. Takáto situácia by nastala stopercentne iba v prípade, keby ste kúpu vášho vysnívaného bytu financovali len cez vaše vlastné finančné zdroje, čo si dnes môže dovoliť už málokto.

Pozrite sa, ako správne analyzovať výnosnosť investície do nehnuteľností.